Ответы на часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец стать владельцем испанской компании?

Не гражданин Испании, являющийся как физическим, так и юридическим лицом, в отличие от правил в иных странах Европейского союза, может являться учредителем испанской фирмы типа S.L. (аналогично российскому типу ООО) – 100%, или администратором – 100%. Компания может быть вновь созданной или куплена уже готовая. При этом деятельность можно приостанавливать на некоторый период времени.

Для нужд компании можно приобретать недвижимость. Траты на такого типа компании в среднем составляют приблизительно 2000 евро в год.

При восстановлении работы фирмы требуется нанять  управляющего, обладающего минимальными правами,  резидента Испании, обладающего разрешением на работу.

 

Требуется ли предъявлять согласие супруга на куплю недвижимости на территории Испании?

Эскритура представляет собой нотариально заверенную купчую. Для ее подписания не требуется письменного или устного согласия супруга покупателя. Однако, покупатель обязан сообщить нотариусу о текущем семейном положении и типе брака, так как отметка об этом должна быть занесена в договор.

В случае, если брак предполагает раздельное владение имуществом между супругами (то есть между супругами имеется договор), то нотариусу потребуется копия брачного договора.

При последующей продаже объекта, нотариус обязательно обратит внимание на пометку о том, каково было семейное положение собственника на момент покупки, и какого типа был брак.

 

Какое число человек может быть прописано в эскритуре?

Число человек (физических лиц), которых вписывают в эскритуру, не ограничено. При этом также не важна степень родства и то, одинаковые между владельцами права или разные.

 

Какие налоги нужно оплачивать в случае, если объект недвижимость продает не резидент и не гражданин Испании?

Если владелец недвижимости не обладает правами резидента, то обязан  заплатить налог в 3% от стоимости, указанной в договоре.

 

Кто из сторон и какие расходы оплачивает при продаже недвижимости?

Законами Испании предусмотрены следующие  расходы, оплачиваемые при продаже:

- Покупателем оплачивается налог ITP 8%...11% или IVA в 10% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Кроме того, покупатель несет все расходы по ипотеке, нотариусу и регистрации эскритура.

- Продавец платит налог на разницу от кадастровой стоимости объекта (рост кадастровой стоимости). Резидент или гражданин Испании, продавая недвижимость, декларирует разницу между стоимостью покупки и продажи как приход, и, соответственно, платит на него подоходный налог 24%. Также продавец объекта платит комиссионные агентству, оказывающему помощь в проведении сделки.

 

Есть ли какая-либо формальная разница при покупке недвижимости в кредит?

При оформлении покупки недвижимости с кредитом или без – формальной разницы никакой нет. Единственное отличие состоит в сроках подписания эскритура у нотариуса – если отсутствует этап оформления кредита, то все процедура займет намного меньше времени.

 

Какие документы нужно приготовить для открытия счета в банке человеку, не являющемуся резидентом?

- справка о доходах. Для граждан из РФ подойдет стандартная справка  2-НДФЛ;

- действующий загран. паспорт.

 

Возможно ли купить недвижимость в Испании по доверенности?

В Испании можно провести сделку купли-продажи и полное оформление купчей у нотариуса по доверенности. Для этого подойдут виды доверенностей:

- Составленная у нотариуса в Испании;

- Составленная в консульстве Испании (например, консульство в Москве);

Составленная нотариусом другой страны, а затем апостиллированная и транслированная на испанский язык официальным переводчиком.

 

Этапы оформления нотариального договора и внесение остатка оплаты.

В день, назначенный для заключения договора у нотариуса, в первую очередь покупатель должен отправиться в банк и сделать выписку банковского чека со своего счета в Испании на счет продавца. Копию выписки требуется предъявить нотариусу – она будет прикреплена к купчей.

Если покупка происходит с использованием банковского кредита, то в тот же день банк производит выписку со счета покупателя на счет продавца остатка по сделке. В этом случае, при оформлении эскритуры у нотариуса, будет лично присутствовать представитель банка.

В этот день у нотариуса оформляются всего две эскритуры: Купчая и Договор на оформление кредита для покупателя.

После того, как подписание состоялось, продавцу вручается чек, а покупателю ключи от приобретенного объекта.

Затем нотариус выдает копию купчей, а ее оригинал в это время отправляется в реестр собственности, где в последующие 1-3 месяца будет происходить процедура регистрации.

 

Этапы оплаты залога за недвижимость.

Согласно ГК Испании, размер минимальной суммы для внесения в качестве залога  составляет от 10% стоимости объекта.

Обычно, если покупателем является не-резидент Испании, то первым этапом нужно внести от 3 до 5 тысяч евро для резервирования объекта. Период резерва недвижимости составляет от 10 до 15 дней. В это время объявление о продаже удаляется с сайтов и перестают печататься в изданиях. Во время приостановления продажи покупатель должен успеть вернуться в свою страну и совершить необходимые приготовления для нового этапа – внесения первой части стоимости недвижимости – от 10%.

Остаток перечисляют на счет продавца в течении последующих 2 месяцев.

 

Каким образом регулируется исполнение обязательств между сторонами?

В Испании система продажи недвижимости достаточно развита и продумана.

Все обязательства, порядок и обязанности к их исполнению прописаны в ст. 1454 ГК Испании о покупке недвижимости с внесением залогового платежа.

В этой статье также прописаны наказания, которые влечет каждая из сторон за невыполнение условий договора. В случае, если свои обязательства, прописанные в договоре о намерениях, не выполняет покупатель, то он полностью теряет сумму залога. В случае невыполнения обязательств по тому же договору со стороны продавца, предусмотрена выплата залога в двойном размере.

В ГК Испании также прописано то, в каком состоянии должен передаваться объект: к примеру, на кухне должна быть вся необходимая бытовая техник; в сан. узле также должна присутствовать вся необходимая сан. техника, а также освещение; продавец не имеет права на демонтирование окон, дверей и систем кондиционирования или отопления, если таковые были установлены продаваемом объекте. То же самое касается и насаждений, имеющихся на участке.

 

Какие документы будут предоставлены покупателю до внесения залогового платежа?

Нашим агентством покупателю на выбранную им для покупки недвижимость предоставляется выписка из реестра. В выписке имеется спецификация на объект и указание его настоящего собственника. Также там имеются пометки о том, какие обременения имеются на данном объекте, включая кредиты, ипотеку, квитанции о уплате налога I.B.I., квитанции, подтверждающие погашение задолженностей перед коммунальными службами, технический паспорт, выписка из кадастрового паспорта (в нем указывается фактическое нахождение объекта), копия идентификационного документа владельца.

 

Какой контракт заключается меду сторонами при внесении залогового платежа?

Когда вы готовы к тому, чтобы внести залог за недвижимость, оформляется договор на двух языках –русском и испанском – между агентством и покупателем. В нем указываются продаваемая собственность, ее стоимость и прочие условия.

Когда происходит предоплата, агентство подписывает договор о намерениях согласно статье 1454 ГК Испании с продавцом объекта. В этом договоре прописываются все права и обязанности сторон в рамках проводимой сделки по купле-продаже.

Такая схема купли-продажи недвижимости наиболее популярна в Испании, так как агентство в данном случае выступает не просто посредником, а выполняет контролирующие и дисциплинирующие функции, следя за добросовестным выполнением условий договора обоими сторонами.

 

N.I.E. – что это и как оформить для не-резидента Испании?

N.I.E. – это идентификационный номер иностранца. Согласно поправке от 29. 11.2006, N.I.E. необходимо обладать всем гражданам, не являющимся резидентами королевства, если предполагается их фигурирование в каком-либо официальном документе, нотариальном акте, регистрационных органах для купли недвижимости, открытие испанской фирмы, покупке транспортного средства, оформление кредита или ипотеки.

Также этот номер необходим для заполнения документов и внесения платежей по налогам.

Для оформления N.I.E. необходимо иметь:

- действующий загран. паспорт;

- действующую визу, которая свидетельствует о вашем легальном пребывании на территории Испании;

- таможенный штамп, свидетельствующий о въезде в Испанию;

- заполнение специальной формы.

На оформление всех документов дается всего 10 дней (рабочих). Наше агентство может предложить вам воспользоваться услугой срочного и гарантированного получения N.I.E.

 

Каким образом осуществляется контроль и как пользоваться счетом в испанском банке?

Когда в испанском банке открывается счет, клиент имеет право на получение:

1. Банковскую книжку, в которой отражаются все операции по счету. Получить такую книжку можно в отделении банка, обратившись к оператору, либо через банкомат.

2. Дебетовую или кредитную карту международных стандартов Visa или MasterCard. Посредством карты можно производить оплату покупок в магазинах, на заправках, в такси и прочее. Также с картой можно проверить состояние баланса счета, воспользовавшись банкоматом.

3. Онлайн управление счетом. По вашему заявлению сотрудник банка осуществит подключение возможности онлайн управления счетом. Вы получите почти неограниченный доступ к банковским услугам.

4. При личном присутствии, в любом отделении банка вы можете произвести любую операцию. Вы сможете сделать перечисление денежных средств в любую точку мира. Также возможно снятие необходимой суммы посредством заверенного банковского чека для оплаты товаров и услуг физическому лицу. Также возможно снятие наличных в крупном размере. Однако, при снятии более 10 тысяч евро, необходимо за сутки уведомить об этом банк. Кроме того, через банковское отделение возможно досрочное погашение кредитов, в том числе и ипотечных.

 

Каким образом сделать перечисление на открытый счет в испанском банке?

Ни один испанский банк не ограничивает возможности перечисления средств с любых легальных источников. Также и со счетами нерезидентов – можно производить транзакцию денежных средств из любого законного источника. Однако, при такой операции с крупными суммами на счетах нерезидентов, нужно принимать во внимание тот факт, что отправитель и получатель являются одним и тем же лицом. Соответственно, если транзакция происходит со счета юридического лица, то счет получателя должен быть оформлен на учредителя или человека, имеющего договор о частном кредите или взаимозачете с фирмой-отправителем.

 

Оказание банком каких услуг возможно для иностранца?

Банки Испании оказывают иностранным гражданам услуги по:

1. Предоставление кредитов для приобретения недвижимости или автомобиля;

2. Пользование дебетовой или кредитной картой, а также чековой книжкой, привязанной к данному счету;

3. Удаленное управление собственными счетами;

4. Размещение и накопление денежных средств на счетах и в фондах.

 

Какие документы требуется предъявить банку покупателем-нерезидентом Испании для оформления ипотечного кредита?

- Копия и оригинал действующего загран. паспорта;

- Справка о доходе, подтверждающая платежеспособность покупателя для погашения кредита;

- Идентификационный номер иностранного гражданина N.I.E.;

Копия договора, который свидетельствует о внесении предоплаты для приобретения выбранного объекта недвижимости.

 

Какие документы нужны для проведения процедуры купли-продажи в Испании?

Со стороны продавца:

1. Эскритура;

2. Действующий технический паспорт объекта;

3. Сертификат об энергетической эффективности – стал обязательным с 1 июня 2013 года;

4. Сертификат, который подтверждает сдачу объекта в эксплуатацию – для новостроек;

5. Сертификат обязательной 10-летней страховки на постройку – для новостроек;

6. Декларация об окончании строительства – для новостроек.

Со стороны покупателя:

1. Действующий и настоящий загран. паспорт;

2. Идентификационный номер иностранного гражданина (NIE).

 

Кто обладает правом на получение визы для многократного посещения Испании после покупки недвижимости?

Мультивизу, действующую 1 год и с возможностью дальнейшего продления, может оформить каждый, кто приобрел недвижимость в Испании. Помимо собственников , указанных в эскритуре, право на оформление мультивизы имеют также родственники –дети, не достигшие совершеннолетия, супруги, родители, достигшие пенсионного возраста.

 

Как оплачивают  расходы при покупке недвижимости?

Все расходы, связанные с покупкой, оплачивают в момент подписания эскритуры. Это происходит при помощи банковского чека, выписанного на аудитора, при конторе нотариуса.

В случае ипотечного кредитования, все операции проводятся департаментом банка.

 

Каким образом оплачивается налог на недвижимость и коммунальные платежи?

Система оплаты коммунальных услуг в Испании автоматизирована и прикреплена к счету владельца. При покупке недвижимости наше агентство переоформляет все контракты на воду, эл. энергию и прочее на нового владельца.

Налог на объект в течении всего текущего года, в котором была заключена сделка, оплачивает предыдущий владелец объекта. Новый собственник начинает платить налог на недвижимость только с нового года.

Все счета приходят на адрес владельца собственности.

 

Каким образом составляется завещание нерезидента Испании?

Нерезидент Испании обладает правом составить завещание в Испании или любой иной стране, гражданином которой он является. При этом, если завещание по законам данной страны составлено соответственно всем правилами, то и в Испании оно будет иметь полную силу.

Если завещатель решает оформить и подписать завещание на территории Испании, то требуется присутствие аккредитованного переводчика (если завещатель не владеет испанским языком в совершенстве).